COMPRANDO UNA CASA? Informacion util.

La siguiente información ha sido resumida, adaptada y traducida de la forma HUD 1676-H del U.S. Department of Housing and Urban Development Office of Housing-Federal Housing Commision.  A propósito he mantenido algunos términos en ingles para que usted se familiarice con los mismos.

I.              Introducción.

A continuación vamos a describirle cada uno de los pasos que componen el proceso de compra de una propiedad; el primer paso es firmar el contrato de compraventa con el vendedor, a continuación se debe aplicar para la financiación y finalmente el proceso de cierre que es cuando el titulo de la propiedad es transferido a usted.

En cada uno de esos pasos usted está en capacidad de negociar los términos, condiciones y costos de la operación a su mejor conveniencia.

II.            Compra y Financiación. 

A.   Función del Real Estate Broker(Agente inmobiliario). Lo que comúnmente se practica en Los Estados Unidos cuando se quiere vender una casa, es contratar un Real Estate Agent para que busque alguien que quiera comprar la propiedad bajo los términos y condiciones que sean aceptables para el vendedor, a cambio de una comisión. El Real Estate Agent, en este caso representa los intereses del vendedor y se denomina como el listing agent, quien una  vez firmado el contrato de listing lo publicara en la base de datos llamada MLS.

Carmen E. Osorio, lo va a representar a usted como Buyer’s Agent, con la función básica de asesorarlo en la compra de la propiedad en los términos que mejor se ajusten a sus necesidades y conveniencia, sin que esto signifique algún costo para usted, por que el pago por esta asesoría provendrá de la comisión que pacto el Listing Agent con el vendedor, la cual se dividirá en partes iguales. Cualquier pregunta o queja sobre la conducta de los Real Estate Agents/Brokers, puede ser dirigida a la States’s Real Estate Commision o Licensing Department.

B.   Abogado.

Los contratos de Real Estate son formas elaboradas por la Asociación Nacional de Realtors y compilan todas las clausulas, que a través de experiencias pasadas, constituyen los principales puntos que deben existir en un acuerdo de compra-venta, que beneficie tanto los intereses del comprador como del vendedor.

No obstante, usted está en libertad de seleccionar un abogado que lo asesore en este proceso protegiendo sus intereses. Si decide contratar un abogado, usted puede buscar libremente, quien mejor crea tiene la mayor experiencia representado compradores de propiedades y los costos más accesibles a su presupuesto.

 C.   Términos del contrato de compra.

A pesar de que los contratos son formas pre-impresas, usted puede hacer cambios y adicciones, siempre y cuando el vendedor este de acuerdo. Cada cambio debe llevar las iníciales de las partes.También debe existir un acuerdo sobre cuales electrodomésticos y bienes muebles están incluidos en el precio de compra de la propiedad. Es común, que la nevera, estufa, microondas, lavadora de platos, lavadora de ropas y secadora de ropas estén incluidas en el precio.

Precio de compra. Es el punto principal del acuerdo y debe debe representar el mejor precio del mercado.

Titulo. El titulo es el documento que transfiere la propiedad a su nombre. El vendedor debe entregar un titulo libre y limpio de cualquier embargo o reclamo por parte de terceros. Estos reclamos son los llamados “liens” y “encumbrances”.

Mortgage Clause. El contrato debe especificar que si usted no consigue la financiación para la compra de la propiedad, en los términos pactados en contrato, el contrato se puede  cancelar y usted tiene el derecho a que le devuelvan el depósito de seriedad de oferta.

Pests. El banco requerirá un certificado de que la propiedad está libre de termitas o de cualquier otra plaga, emitido por un inspector calificado. Usted se puede reservar el derecho de cancelar el contrato si esto sucede o que el vendedor contrate, a su costo, los tratamientos y reparaciones necesarios para corregir el problema.

Home Inspection. Es muy necesario hacer inspeccionar la casa por un inspector calificado. Esta inspección determinara el estado de la plomería, electricidad, aire acondicionado, techos, etc. En resumen, le dirá si la casa está libre de cualquier defecto que haga riesgosa su inversión. Si el valor los arreglos necesarios son superiores al monto establecido en el contrato, usted está en el derecho de cancelarlo o que el vendedor asuma el costo de los mismos o renegociar el precio de compra.

Lead-based paint hazards in casas construidas antes de 1978. Si usted está comprando una propiedad que haya sido construida antes de 1978, el vendedor deberá suministrarle un reporte llamado EPA pamphlet. Esto significa pintura de plomo y el Listing  Agent o el vendedor deberán informarle todo lo que conozcan que haya afectado la propiedad por esta clase de pintura. Usted tiene el derecho a realizar una inspección y a cancelar el contrato si no está conforme con el reporte.

Distribución de gastos. El contrato especificara cuales gastos relacionados con la propiedad, como impuestos, gastos de acueducto y alcantarillado, gastos de condominio, etc. deberán ser divididos en la fecha de cierre. A menos que haya algo pactado, usted será solamente responsable por la proporción restante de los gastos anuales, de acuerdo con la fecha de cierre.

Escrow Agent. Usted es libre de seleccionar quien o cual compañía, será la encargada de custodiar los dineros dados en depósito antes del cierre. Normalmente el agente de real estate le sugerirá el nombre de una compañía de títulos, de su confianza,  para que sea ella la que mantenga los depósitos, estudie el titulo y elabore los documentos para el cierre. Sin embargo, le repito, usted es libre de escoger la que mejor le convenga.

D.   Financiación.

Escoger el banco y el tipo de crédito que más le convenga es un derecho suyo, sin embargo, tratándose de extranjeros, el abanico de oportunidades es más corto. Nosotros nos mantenemos informados sobre este particular y le recomendaremos la alternativa que mejor se ajuste a sus necesidades.

Mortgage Brokers. Son compañías especializadas en conseguir financiación para los compradores y tienen conocimiento de gran variedad de líneas de crédito disponibles en el mercado. Son de gran utilidad, si usted no está familiarizado con el sistema, tiene inconvenientes con el idioma o no dispone de tiempo suficiente para encargarse usted de la financiación. Sus honorarios pueden ser pagados por el banco, usted o parte usted y parte el banco. De lo que usted escoja dependerá la tasa de interés y parte de sus costos. Si usted puede trabajar directamente con el banco, sus costos de cierre podrían ser más bajos.

Tipos de crédito. Los créditos pueden ser a tasa fija o a tasa variable. Con una tasa fija, usted pagara la misma cantidad para abono a principal e intereses, durante toda la vida del préstamo (Usualmente 30 anos). Cualquier cantidad adicional que usted pague, disminuirá el plazo de pago del crédito y nunca el pago mensual.Las tasas variables (ARM), están compuestas por la suma de un índice (variable) y un margen (fijo). En el pagare se estipularan, las condiciones de pago mensual, cambio de pago mensual y cualquier otro cambio concerniente. Al día de hoy, lo normal es 3 o 5 anos fijos y a partir de ahí la tasa variara de acuerdo con el comportamiento del índice.

Si desea conocimientos adicionales sobre el particular, mi esposo, Fernando Quintero, posee licencia para actuar como Mortgage Broker y podrá aclararles cualquier duda que ustedes tengan. Este servicio de información tampoco tendrá costo para usted, salvo que decida hacer el préstamo con él; escríbale a efeku@bellsouth.net .

Points. Un punto equivale al 1% del valor del crédito. Se pagan puntos para conseguir una mejor tasa de interés.

Gastos del banco. El banco puede cobrar algunos cargos por concepto de aplicación de crédito, procesamiento, preparación de documentos, seguro del título, avaluó, reporte de crédito, etc. Todo esto debe estar relacionado en el documento llamado Good Faith Estimate, que es un resumen de todos los gastos estimados del cierre.

Lock-ins. Debido a que las tasas de interés fluctúan constantemente, usted asesorado por su Mortgage broker o loan officer (banco), puede congelar, al momento de la aplicación o posteriormente,  la tasa de interés, evitando tener que pagar puntos adicionales por la fluctuación. Sin embargo, este procedimiento tiene fecha de expiración y si el cierre no ocurre en el momento previsto, usted tendrá que pagar para mantener la tasa o en el peor de los casos, pagar la tasa más alta que había al momento del congelamiento.

Escrows. Con su pago mensual por el crédito, los bancos van a requerir que usted pague una doceava parte de los impuestos de la propiedad y del costo del seguro. Estos dineros van a ser depositados en una cuenta “escrow” a su nombre y serán utilizados para que el banco pague los impuestos a fin de ano y el seguro cuando se venza. Al final de cada ejercicio anual el banco le enviara un balance de su cuenta.

Su crédito puede ser vendido o transferido. Usted puede haber sido financiado por un banco y sin embargo los pagos los va a realizar a otra entidad. Esto es muy usual y se llama servicio de la deuda, cuando el banco delega en una compañía especializada la recolectar los pagos que usted hace. También existe la posibilidad que el pagare se venda y usted termine pagando a otro banco.

Flood Hazard Areas. Existen unos mapas de riesgo de inundaciones y si la casa que está comprando está ubicada en alguna de esas areas el banco le exigirá un seguro de inundación. La prima no es muy costosa.

E.    Title insurance.

El seguro del título es requerido por el banco para protegerse de pérdidas ocasionadas por reclamos de terceros sobre la nueva casa. La compañía de títulos que usted escogió para el cierre proveerá el seguro del título y su prima está basada en una tabla de precios que usted conocerá previamente.

Owner’s Policy. La póliza de seguros del banco  (lender title insurance) no lo protege a usted, pero usted debería comprar la póliza que lo proteja, cuyo costo es muy bajo comparado con el del banco. Si tiene que pagar por la protección para el banco, por que no pagar por la protección suya.

Emisor del seguro. Bajo la disposición RESPA, usted tiene el derecho a escoger quien emita el seguro del titulo, pero el emisor debe ser una compañía avalada para hacerlo.

Survey. Es el equivalente al levantamiento topográfico de nuestros países y se requiere para emitir el seguro de la propiedad.

F.    RESPA Disclosures.

El objetivo de esta disposición es ayudar a los compradores a tomar mejores decisiones.

Good Faith Estimate of settlement costs. Cuando usted aplica por un crédito, el banco o el Mortgage Broker deberán entregarle un detalle de los costos estimados de la operación de compra, dentro de los tres días hábiles posteriores a su aplicación. Tenga en cuenta que esto es un estimado de buena fe y que las condiciones del mercado pueden ocasionar cambios en los mismos. Sin embargo, en la mayoría de las veces son un aproximado muy cercano a lo que ocurrirá en la realidad. Al momento del cierre usted podrá comparar este estimado con las cifras finales y pedir explicación de los cambios.

Servicing disclosure statement. El banco deberá informarle por escrito sobre su política de transferencia o servicio de la deuda.

Affiliated Business Arrangements. Cuando una compañía maneja varios tipos de negocios relacionados con la industria del Real Estate agrupados bajo una corporación, deberá informarle a usted por escrito cuáles son esas compañías.

HUD-1 Settlement Statement. El día anterior al cierre usted recibirá el documento llamado HUD-1. Este documento desglosa cada uno de los servicios prestados a usted o al vendedor y los cargos por estos servicios, los pagos a entidades oficiales y condominios y en la primera página encontrara la cantidad de dinero que usted deberá llevar al cierre.

G.   Aplicación de crédito.

Existen varias leyes federales que protegen a usted durante el proceso de su crédito. Equal Credit Opportunity Act. (ECOA), Fair Housing Act. (FHA), Fair Credit Reporting Act. (FCRA), prohíben la discriminación y le otorgan ciertos derechos de información.

Discriminación. ECOA prohíbe a los bancos que usted sea discriminado en base a raza, color, religión, nacionalidad, genero, edad o estado marital. FHA, prohíbe la discriminación en las transacciones de Real Estate. Si usted se siente discriminado, podrá ejecutar una acción legal sobre la persona o entidad concerniente.

Appraisal. Es el avaluó de la propiedad realizado por una persona licenciada por el estado. El banco le otorgara el préstamo basado en el menor valor entre el avaluó y el precio de venta de la propiedad. ECOA le otorga el derecho a recibir una copia del avaluó de su propiedad.

Pagos prohibidos. Es ilegal bajo RESPA que alguien pague o reciba un pago por referir un cliente a una persona o entidad que participe en el proceso de compra-venta. Los únicos que pueden recibir compensación, son aquellos que prestan un servicio. Si en su HUD-1 usted ve algún pago a alguien que no realizo ningún trabajo, usted puede hablar con su abogado o colocar una queja en la entidad correspondiente al servicio reclamado.

En la próxima entrega, explicaremos en forma detallada el Settlement Statement o HUD-1.